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毫無(wú)疑問(wèn)，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”到了關(guān)鍵時(shí)刻。而在這個(gè)時(shí)刻，“穩(wěn)樓市”也顯得意味深長(zhǎng)。
8月份以來(lái)，穩(wěn)樓市政策愈發(fā)密集。22日，LPR不對(duì)稱(chēng)調(diào)降，樓市基準(zhǔn)利率多下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；22日當(dāng)晚，央行連夜召開(kāi)會(huì)議，部署推進(jìn)下階段貨幣信貸投放工作；24日，國(guó)常會(huì)召開(kāi)，“因城施策”升級(jí)為“一城一策”，允許地方更加自主地運(yùn)用信貸等政策刺激住房需求。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，全國(guó)已有超百城放松調(diào)控政策，政策頻次大約次，都是為了“穩(wěn)樓市”。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)重新向好的方向發(fā)展。居民首付比例和房貸利率都已經(jīng)下降，絕大部分地區(qū)也都放松限購(gòu)，居民購(gòu)房的需求端已經(jīng)打通；在“保交付”的大背景下，開(kāi)發(fā)商融資條件也有所放松，融資規(guī)模大幅增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商信心也正在慢慢恢復(fù)
中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額均值356.4億元，同比下降48.6%?？藸柸鸬禺a(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比下降51%。銷(xiāo)售額破千億元的房企僅9家，對(duì)比2021年上半年的19家，千億房企數(shù)量大幅減少了10家。
8月30日，碧桂園發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約1851億元，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積約2348萬(wàn)平方米，業(yè)績(jī)穩(wěn)居行業(yè)龍頭位置。
房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性，毋庸贅言。這個(gè)重要性短期內(nèi)不會(huì)改變。未來(lái)無(wú)論中央，還是地方，無(wú)論供給端，還是需求端，仍將不斷出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，這也是在護(hù)經(jīng)濟(jì)的底盤(pán)。
碧桂園總裁莫斌透露，盡管市場(chǎng)信心恢復(fù)時(shí)間的長(zhǎng)短還有不確定性，但對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有信心，碧桂園已把預(yù)算從今年6月份做到明年6月份，預(yù)計(jì)明年6月份市場(chǎng)恢復(fù)到健康發(fā)展的階段。
只不過(guò)房地產(chǎn)并不是一個(gè)短平快的行業(yè)，而是一個(gè)重資產(chǎn)且需穿越周期的行業(yè)。所以房企需要有遠(yuǎn)見(jiàn)、智慧，才能撥云見(jiàn)日、穿越周期。
長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)正在進(jìn)入新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯已經(jīng)改變。相應(yīng)開(kāi)發(fā)商也將面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
相比發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)城市化進(jìn)程起步晚、發(fā)展快，并且有著異常明顯的規(guī)劃痕跡。中國(guó)正在進(jìn)入新型城鎮(zhèn)化，也就是城市化2.0版，呈現(xiàn)出幾個(gè)鮮明特征。
當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化水平已達(dá)到64.7%，顯著高于56%的世界平均水平。但是跟歐美日韓等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我們還有大約20%的提升空間。
這意味著，我們雖然進(jìn)入城鎮(zhèn)化的尾部階段，告別了高速增長(zhǎng)時(shí)期，但未來(lái)增長(zhǎng)空間仍然相當(dāng)可觀。
說(shuō)得更直白些，未來(lái)還有2億人有新的住房需求，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量空間。
其次，經(jīng)過(guò)早期城鎮(zhèn)化發(fā)展，中國(guó)已初步形成了幾個(gè)城市群和都市圈。新型城鎮(zhèn)化階段，這些城市群和都市圈還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張。
近幾十年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，中國(guó)從一個(gè)農(nóng)業(yè)國(guó)發(fā)展成為一個(gè)強(qiáng)大的工業(yè)國(guó)。這個(gè)過(guò)程中，人口不斷從農(nóng)村遷移至城市，從中西部遷移至東部工業(yè)城市，奠定了城市群和都市圈雛形。
工業(yè)發(fā)展需要聚集效應(yīng)，服務(wù)業(yè)發(fā)展更需要集聚，在城市化進(jìn)程的中后期，對(duì)規(guī)模效應(yīng)的需求更強(qiáng)烈，人口會(huì)更加向大城市、都市圈、城市群聚集。
目前，北上廣深的經(jīng)濟(jì)規(guī)模占總體經(jīng)濟(jì)的比例為2.5-4%，相對(duì)國(guó)內(nèi)其他城市來(lái)說(shuō)，這個(gè)水平相當(dāng)高。但相對(duì)倫敦、東京等國(guó)際大都市來(lái)說(shuō)，這個(gè)比例還太小。
倫敦、東京經(jīng)濟(jì)規(guī)模占全國(guó)的比重高達(dá)20%，紐約經(jīng)濟(jì)規(guī)模占比也高達(dá)10%。所以中國(guó)的城市群和都市圈還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張，這是發(fā)展規(guī)律，也是國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。
后，需要注意的是，跟其他國(guó)家不同，中國(guó)的城鎮(zhèn)化存在明顯的規(guī)劃痕跡。在新型城鎮(zhèn)化階段，規(guī)劃的痕跡會(huì)更明顯。
看一個(gè)數(shù)據(jù)，2021年常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到64.72%，但是戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率僅為46.7%，二者相差高達(dá)18%。
據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)農(nóng)村人口總流出規(guī)模是2.86億，占我國(guó)全部流動(dòng)人口的76.3%。剔除掉其中少部分的鄉(xiāng)鄉(xiāng)流動(dòng)人口，2020年鄉(xiāng)村流出到城鎮(zhèn)的人口總規(guī)模是2.72億。
為解決這個(gè)問(wèn)題，自2019年以來(lái)，每年都有文件推進(jìn)全面取消中小城市落戶(hù)限制，全面放寬大型城市落戶(hù)限制。目前除了北京等少數(shù)城市，其他城市基本都放開(kāi)了落戶(hù)限制。
2022年國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》中，里面有一條是，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。這是一個(gè)重要信號(hào)。
在城鎮(zhèn)化初期，縣域經(jīng)濟(jì)有過(guò)出色表現(xiàn)。但后來(lái)大城市發(fā)展異常迅猛，縣域經(jīng)濟(jì)就被遺忘了。如今，在城市化1.0尾聲，即將開(kāi)啟2.0之際，重提縣域經(jīng)濟(jì)，是耐人尋味的信號(hào)。
房地產(chǎn)行業(yè)需要思考這個(gè)趨勢(shì)。不要忽略中小城市的發(fā)展，那些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速、人口流入規(guī)模大、有前景的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有發(fā)展空間。
所以對(duì)于中國(guó)城鎮(zhèn)化的未來(lái)，無(wú)須悲觀；對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，亦無(wú)須嘆息，增量空間和存量空間都相當(dāng)大。
中國(guó)城市化進(jìn)入2.0階段，相應(yīng)的中國(guó)的房地產(chǎn)也需要面對(duì)新局面。雖然增速會(huì)較以往有所下降，但是增長(zhǎng)空間仍然十分巨大。
碧桂園創(chuàng)始人、集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)曾多次表示，中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化還有很長(zhǎng)的路要走，追求美好生活的人們永遠(yuǎn)在路上。
碧桂園總裁莫斌在2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也曾表示，“中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平仍有很大的提升空間，十四五期間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將高速推進(jìn)，其中蘊(yùn)含著無(wú)數(shù)的新市場(chǎng)和新模式?！?/p>
只有在寒冬之中活下來(lái)，才能在明年秋天獲得大豐收。當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)仍然承壓，轉(zhuǎn)型之中的房企，財(cái)務(wù)管理能力仍然是關(guān)乎存亡。
回望那些暴雷的房企，未必是輸給了時(shí)代或政策，而是禍起蕭墻，企業(yè)財(cái)務(wù)管理出了問(wèn)題。
相比之下，碧桂園的財(cái)務(wù)管理能力一直可圈可點(diǎn)。不僅能夠?qū)崿F(xiàn)正收益，還能夠回籠資金，進(jìn)一步優(yōu)化杠桿結(jié)構(gòu)，保障了充裕的現(xiàn)金流。
碧桂園財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約49.1億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額約53億元。截至6月底，碧桂園總借貸余額進(jìn)一步降至2936.8億元，較去年底下降了7.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率48.1%，連續(xù)多年維持低位，顯著低于“三條紅線%”的要求，繼續(xù)保持在行業(yè)較低區(qū)間。此外，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額1479.8億元，賬上資金充裕。
碧桂園中報(bào)顯示，上半年權(quán)益物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠約1702.9億元，權(quán)益回款率為92%，已連續(xù)7年回款率保持90%以上。
連續(xù)多年都保持極高的回款率，足以證明碧桂園的“造血能力”，這也意味著擁有穩(wěn)固、充裕的現(xiàn)金流。
除了強(qiáng)大的內(nèi)部造血能力，碧桂園還有良好的外部輸血渠道擁有良好的信用評(píng)級(jí)，及暢通多元的融資渠道。
自2021年9月以來(lái)已成功在境內(nèi)外發(fā)行多種類(lèi)直接融資工具，包括29.35億元的債，15.26億元ABS及39億港元的可轉(zhuǎn)債。今年5月，碧桂園成為國(guó)內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護(hù)工具債的示范性民營(yíng)房企，成功發(fā)行5億元債。
碧桂園已經(jīng)將未來(lái)可能遇到的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都納入現(xiàn)金流鋪排的考量，做版本的壓力測(cè)試。中長(zhǎng)期按季度、短期按周進(jìn)行滾動(dòng)更新，確保實(shí)現(xiàn)“削峰平谷”，以平滑可能存在的階段性波動(dòng)，不銹鋼精密鑄造留足安全墊以應(yīng)對(duì)外部的不確定性。
截至目前，本年內(nèi)已無(wú)境外美元優(yōu)先票據(jù)到期，僅騰越兩筆可回售債共計(jì)40億元人民幣。碧桂園方面表示，已經(jīng)做好了還款計(jì)劃和安排，并將根據(jù)市場(chǎng)情況考慮再融資等安排，進(jìn)一步調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。
過(guò)去，房地產(chǎn)側(cè)重金融行業(yè)，財(cái)務(wù)管理能力決定一切；未來(lái)，房地產(chǎn)更像制造業(yè)，產(chǎn)品和管理決定成敗。
任何行業(yè)的龍頭企業(yè)，都有一個(gè)共同特征，治理能力強(qiáng)大。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，碧桂園擁有良好的全周期經(jīng)營(yíng)管理實(shí)力，包括產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能力、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力、物業(yè)服務(wù)能力等居行業(yè)水平。
經(jīng)過(guò)30多年的積累，碧桂園在產(chǎn)品方面，已經(jīng)研發(fā)設(shè)計(jì)多樣的住宅產(chǎn)品，建立了豐富的產(chǎn)品庫(kù)、案例庫(kù)，能夠切合不同市場(chǎng)的需求；在運(yùn)營(yíng)層面，碧桂園高度重視安全質(zhì)量管理，通過(guò)建立機(jī)制、完善標(biāo)準(zhǔn)等系統(tǒng)性舉措，強(qiáng)化安全生產(chǎn)隱患問(wèn)題的前置管理、過(guò)程管控。不銹鋼精密鑄造
2022年以來(lái)，碧桂園邁入強(qiáng)基行動(dòng)2.0階段，進(jìn)一步強(qiáng)化工程管理體系，完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。這些都是碧桂園贏得未來(lái)的重要保障。
當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)發(fā)展還有一個(gè)重要衡量因素土儲(chǔ)。
中國(guó)城鎮(zhèn)化階段不同，開(kāi)發(fā)商拿地邏輯也不同。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商拿地局限于核心城市的核心區(qū)域，地王不斷出現(xiàn)。
近些年情況發(fā)生了變化，不少地王項(xiàng)目都賠錢(qián)了，不少區(qū)域性開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了。原因就是，政策和形勢(shì)變化太快，資源過(guò)于集中風(fēng)險(xiǎn)太大。
碧桂園土儲(chǔ)資源豐富，布局均衡全國(guó)范圍內(nèi)廣泛且均衡的項(xiàng)目布局，一定程度上有效對(duì)沖了區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)豐富的可售資源可以讓碧桂園應(yīng)勢(shì)而為，快速調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏、保證供貨需求，搶占未來(lái)先機(jī)。不銹鋼精密鑄造
既然認(rèn)清了中國(guó)進(jìn)入新型城鎮(zhèn)化階段，核心大城市圈規(guī)模會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，同時(shí)有前景的小城市也會(huì)得到均衡發(fā)展。這些都是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的想象力所在。
只不過(guò)在這個(gè)略微漫長(zhǎng)的寒冬，先依靠穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，強(qiáng)大的管理能力，以及前瞻的布局，活下來(lái)，蟄伏期間，借機(jī)蓄勢(shì)，為未來(lái)謀篇布局。
這并不是碧桂園的故事，或者一家房企的獨(dú)門(mén)秘笈，而是全行業(yè)需要主動(dòng)進(jìn)化的必修課。在這個(gè)充滿波瀾又疾風(fēng)盡吹的時(shí)代，無(wú)論個(gè)人還是企業(yè)，都需要足夠的堅(jiān)硬和強(qiáng)大，同時(shí)還需要足夠的堅(jiān)韌與忍耐。
沒(méi)有一個(gè)冬天不可逾越，也沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)。待到春暖花開(kāi)之時(shí)，之前的一切準(zhǔn)和醞釀，都將破土而出，迎接陽(yáng)光雨露，也迎接進(jìn)化后的重新生長(zhǎng)。
◎智谷趨勢(shì)（ID：zgtrend） 石延楓毫無(wú)疑問(wèn)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)到了關(guān)鍵時(shí)刻。而在這個(gè)時(shí)刻，穩(wěn)樓市也顯得意味...
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